É comum depararmos com publicidades divulgadas por construtoras e incorporadoras, referente a lançamentos de apartamentos com “sacada gourmet”. Porém, por outro lado, essas divulgações escondem uma problemática que irá surgir após a entrega das unidades aos condôminos.
Já nas primeiras assembleias condominiais, verifica-se, que parte dos condôminos aprovam o fechamento, com vidros, da “sacada gourmet”, com o fito de “prolongarem” a sala da unidade autônoma. É a partir dessa decisão, que surgirão diversos conflitos entre os moradores e, em muitos casos, algumas ilegalidades, devido a não observância dos preceitos legais pelo síndico e pela administradora do condomínio.
Ademais, diversos condôminos confundem, que o direito de propriedade, esse consagrado na Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5o , inc. XXII, lhes concede direito absoluto de usufruir da unidade autônoma, mesmo que seus atos ofendam a Lei 4.591/1964, o Código Civil, e muitas vezes, ofendam a própria Convenção do Condomínio.
Nesse passo, diversos condôminos, esquecem que, as relações dentro do condomínio são pautadas pelo princípio da legalidade, e jamais na velha desculpa, muito utilizada, do chamado “bom senso”, uma vez que, o “bom senso” diverge de pessoa para pessoa, o qual nunca será unânime dentro de um condomínio.
Essa matéria, abordará especificamente a alteração da fachada do edifício. Como sabemos, hoje em dia, as construtoras e incorporadoras contratam renomados arquitetos, para “desenhar” o projeto arquitetônico do edifício, projeto, que inclui as “sacadas gourmet”.
Ocorre, que após a entrega do edifício, como dito anteriormente, os moradores decidem aprovar o fechamento, com vidro, da sacada, e posteriormente, autorizam a colocação de persianas nesses vidros, para preservar a privacidade, e proteger os móveis que encontram-se dispostos na “sacada gourmet” dos raios solares. Em outros casos, fica autorizado a retirada da porta de vidro, ou esquadria de acesso à “sacada gourmet”, esquadrias e portas que fazem parte da fachada do edifício.
Nesta esteira, sabemos, que para o fechamento, com vidro, da sacada, não há necessidade de autorização unânime de todos os condôminos, pois, a simples colocação de vidros incolores, com o mínimo de esquadria, desde que aprovado em assembleia, não configurará alteração da forma externa da fachada do condomínio, uma vez que, a instalação de vidro translúcido, para o melhor aproveitamento da respectiva área privativa, não prejudica a estética do edifício, pois não quebra a harmonia arquitetônica.
Contudo, a colocação de persianas junto aos vidros do fechamento da “sacada gourmet”, e/ou a retirada da porta de vidro, ou esquadria de acesso à “sacada gourmet” provocam a modificação da fachada, pois comprometem a harmonia arquitetônica da fachada. Dessa forma, para que essas alterações possam ser realizadas pelo condômino, elas devem ser previamente aprovadas em assembleia pela UNANIMIDADE dos condôminos, ou seja, por 100% (cem por cento) das unidades autônomas que compõem o condomínio, sob pena das aprovações serem ilegais, circunstâncias na quais, o Síndico deverá tomar as providencias necessárias para cessarem as ilegalidades.
Dessa forma, o entendimento acima é corroborado pelo artigo 10, inciso I e § 2o, ambos da Lei 4.591/64, e de acordo com o inciso III do artigo 1.336 do Código Civil, senão vejamos.
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I . alterar a forma externa da fachada; (...)
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. “
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
(....)
III . não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; (....)”
O legislador assim exigiu a UNANIMIDADE, pois as citadas alterações, provocam sem dúvida alguma, mudança da forma externa da fachada do condomínio, as quais geram a desarmonia do conjunto arquitetônico do edifício, até porque, a fachada do edifício pertence a todos os condôminos, chamados de coproprietários, fato que exige a concordância de todos.
Por fim, essa desarmonia do conjunto arquitetônico do edifício, certamente depreciará o valor das unidades autônomas, portanto, é de rigor que a harmonia arquitetônica do edifício seja preservada pelo Síndico, sob pena de responder junto aos demais condôminos nos termos da Lei.
Nesse sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo.
“Condomínio. Obrigação de fazer. Alteração da fachada. Colocação de vidros na área externa que circunda a cobertura em substituição às grades de ferro. Inadmissibilidade. Art. 10, § 2o, da Lei 4591/64. Vedação absoluta para obras que alterem a fachada e o conjunto arquitetônico. Proteção ao patrimônio de todos que se dá pela obrigação do consentimento da unanimidade dos condôminos a qualquer alteração que resulte em modificação da fachada externa. Patrimônio comum que deve ser preservado em relação aos interesses individuais. Recurso provido”. (Apelação nº 9086960- 69.2001.8.26.0000, Relator Des. Maia da Cunha, j. em 10.11.2011).
OBRIGAÇÃO DE FAZER EDIFÍCIO CONDOMINIAL - COBERTURA DE TERRAÇO QUE IMPLICOU EM ALTERAÇÃO INDEVIDA DA FACHADA DO PRÉDIO, ALÉM DE DESTINAÇÃO DE USO DIVERSO PARA A ÁREA CONSTRUÇÃO IRREGULAR QUE DEVE SER DEMOLIDA, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUE NÃO PERMITEM CONCLUIR PELA OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO. (Apelação nº 0116878-04.2006.8.26.0000, Relator Des. Erickson Gavazza Marques, j. em 20.07.2011).
AUTOR:
Cláudio Roberto Barbosa Bueloni
Advogado em São Paulo/SP. Mestrando em Direito Difuso e Coletivo pela Universidade Metropolitana de Santos. Pós Graduado em Direito Tributário pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós Graduado em Administração de Empresas pela Fundação Armando Alvares Penteado. Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Técnico em Contabilidade pela Fundação Escola do Comércio Alvares Penteado.